Недвижимость в Израиле: цены на жилье, советы по оформлению купли-продажи и кредита

Сегодня на слуху тема репатриации в Израиль. Поэтому любые сведения о рынке жилья в Израиле, о ценах и условиях оформления сделок очень востребованы. Будущие переселенцы интересуются скидками, возможностями ипотеки, условиями операций с недвижимостью и гарантиями.

Для русскоязычных покупателей существует возможность работать со специальными представительствами, которые содержат агентства недвижимости для такой категории клиентов. А дальше, когда Вы наконец переселяетесь в Израиль, то Вам предстоит заключить договоры с коммунальными службами и выполнить много обязательных действий, о которых Вы пока ничего не знаете. И не знаете иврита – что делать?

Разберём эти проблемы по порядку.

Решение жилищной проблемы в Израиле

На первый случай можно ограничится арендой, и примерно 20% переселенцев в Израиль идут по этому пути. Но большинство всё-таки старается приобрести жильё. Вот основные положения, декларирующие возможность покупки жилья в Израиле.

— Если Вы едете из России или Украины, то виза не нужна, но все необходимые документы при себе надо иметь.

— Никакие иностранные покупатели израильской недвижимости не подвергаются дискриминации, и ограничений на приобретение недвижимости для них нет.

— Не бойтесь остаться в Израиле в языковой изоляции: каждый 5-й гражданин Израиля свободно владеет русским языком. Это – в общем по стране, но есть и города, в которых половина населения говорит по-русски, в том числе. Но ивритом овладеть всё-таки надо, пусть со временем.

— В Израиле, в единственной из западных стран, отмечен рост населения. Это – хороший признак, но он имеет и оборотную сторону, поскольку влечёт за собой недостаток жилья. А это значит – что? Правильно, постоянный рост цен на недвижимость.

— Цены растут и потому, что в Израиле хотят жить не только обитатели стран СНГ, но и жители Америки, Франции и Англии.

— Ещё до кризиса 2008 года инвестиции в израильскую недвижимость считались выгодными, да и кризис не поколебал эту тенденцию. Результат предсказуемый: Израиль вошёл в тройку лидеров по росту цен на жильё.

— В силу этого особое значение приобретает возможность иностранному переселенцу получить ипотеку (машканту) под 4% годовых.

Недвижимость в Израиле, земельные участки

Рассмотрим разнообразие цен на земельные участки в разных городах Израиля (в долларах США).

— Нетания. Участки здесь разные, как и цены на них. Если Вы пожелаете купить участок для постройки дома на первой линии, то за него придётся заплатить 1750 тысяч, если его площадь впишется в 640 кв.м. Зато дом может быть в 5 этажей и насчитывать 11 квартир. Если же Вас прельщает вилла у моря, на расстоянии 20 метров от него, то за такую же цену (1750 тысяч) вы сможете его купить. Правда, он будет чуть меньше – 600 кв. м.

— Ришон-ЛеЦион. Преимущество этого места в том, что свободные участки здесь имеются, и это для Израиля нетипично. Поэтому спрос на жильё здесь весьма высок, что, естественно, сказывается и на ценах.

Так, Вы можете выбрать место у моря для строительства коттеджа или виллы. Если Вам достаточно 250 кв. м. на пасторальной улочке, которая пролегает недалеко от берега моря, то место для коттеджа обойдётся Вам в 437 тысяч.

Если Вас интересует большая площадь, например, 640 кв.м., да ещё и рядом с морем, то такой участок рядом с Суперлендом будет стоить подешевле – 180 тысяч.

Вас может устроить тот факт, что на участке находится жилое строение, в котором можно пожить некоторое время, пока новый дом не будет готов. Есть и такие варианты: за участок 540 кв. м. запрашивают 535 тысяч, и на нём имеется постройка, пригодная для проживания, около 30 кв. м.

— Савьон. Можете построить шикарную виллу здесь, на участке в 1000 кв. м. Он обойдётся Вам в 7 млн.

— Герцлия-Питуах. Можно инвестировать в многоэтажный дом в этом городе за 1270 тысяч. За эти деньги Вы приобретёте участок в 428 кв. м.

За больший, в 1100 кв.м., в районе Кфар-Шмарьяга, надо выложить 2500 тысяч. Отличное место для виллы.

— Ган-Явне. Участок для постройки дома здесь обойдётся в 280 тысяч за 330 кв. м.

— Раанана. За 225 тысяч Вы получите участок в 500 кв. м. и все разрешения на постройку виллы на нём.

— Реховот. Стоимость участка в 750 кв.м. плюс разрешение на строительство 2-х пентхаузов и 4-х квартир, то есть, 6-ти строений, выльется в 1210 тысяч. При этом у Вас будет сад и великолепный вид на центральный каньон.

— Петах-Тиква. Здесь имеется не один вариант предложений. Например, если Вы хотите построить многоквартирный дом, площадь которого до 4 000 кв. м., и Вам потребуется для этого участок земли площадью в 1200 кв. м., то Вам его предоставят, ещё и выдадут все необходимые разрешения, если Вы готовы заплатить 3 250 тысяч за всё.

Если Вы желаете построить дом для себя, то уплатите не более 390 тысяч за 209 к. м.

— Иегуд. Виллу здесь можно построить на участке в 500 кв. м., за который надо отдать 873 тысячи.

— Цфат. Здесь можно построить коттедж с видом на Кинерет. Обойдётся покупка участка для строительства в 310 тысяч, если его площадь будет около 750 кв. м.

Строительство домов в Израиле

До сего времени, лет 20 назад, в Израиле предпочитали строить циммеры – летние коттеджи. Но сейчас настроения поменялись, и все строят дома из дерева. Этому есть несколько причин, в первую очередь – появление новых технологий в строительной области:

— особая форма стен способствует отличной термоизоляции;

— учитывая климат Израиля, это гарантирует меньший расход электроэнергии, стоимость которой растёт, и скоро будет, кажется, на уровне золота;

— построить такой дом удаётся очень быстро. Например, дом в 180 кв. м. может быть возведён за 4 месяца;

— благодаря новым технологиям такой деревянный дом максимально защищён от разрушительного действия сырости, грибка и насекомых;

— жить в деревянном доме очень экологично, тем более, что ухода он требует минимально – так, кое-где подкрасить вовремя.

Но в последнее время в Израиле набирает популярность так называемая «бния ярука», или зелёное строительство. По крайней мере, несколько строительных организаций уже практикуют постройку таких домов, в том числе «Шикун у-бинуй НАДЛАН», крупнейшая местная компания. Из 20-ти строек, которые она ведёт, 11 относятся именно к зелёным.

Цель состоит в том, чтобы гармонично вписать дом в естественные условия того места, где он возводится, включая и особенности ландшафта. Одновременно применяются все возможные новинки, позволяющие экономить электроэнергию, воду и прочие ресурсы. В работе используются экологически чистые материалы, уделяется внимание утилизации отходов и созданию здоровых условий жизни для обитателей дома. Нет сомнений, что в бния ярука заключается будущее Израиля в области строительства.

Некоторые нюансы построек в Израиле

Покупая участок земли для строительства, надо представлять себе тот путь, который Вам придётся преодолеть от выбора участка до заселения или сдачи в эксплуатацию построенного жилья.

Вот главные этапы этого пути:

— создание проекта на застройку;

— привязка этого проекта к конкретному земельному участку;

— процесс строительства;

— процесс сдачи в эксплуатацию готового объекта.

Что касается разрешения на строительство, то, независимо от его типа, местный муниципалитет выдаёт его в течение одного месяца, будь то вилла, или многоквартирный дом, или частное строение.

Процесс регистрации недвижимости в собственности нового владельца протекает по особенной процедуре. Она проходит полную государственную регистрацию, и только затем информация поступает в Бюро недвижимости. Это занимает определённое время, поэтому вводится понятие временных номеров, которые присваиваются вновь приобретённой квартире на период регистрации. По поступлении данных в Бюро недвижимости объекту присваиваются уже постоянные номера. Процедурой регистрации обязан заниматься застройщик лично.

Элитное жилье в Израиле

Элитное жильё строят люди состоятельные. А, раз у тебя есть деньги, то можно выстроить не простой дом, а заказать настоящий дизайнерский объект. Конечно, и материалы здесь используются самые лучшие, и технологии применяются самые современные. Для обитателей элитного дома гарантируется тишина и полная приватность, при этом инфраструктура обязана быть совершенной, а безопасность обеспечена круглосуточной охраной. Не сбрасывается со счетов и живописность ландшафта, как правило, вид из окна представляет собой панораму Средиземного моря.

Элитные постройки наблюдаются в таких городах, как Натания, Тель-Авив, Эйлат, Герцлия и других городах, преимущественно в западной части страны. Также инвесторы уделяют внимание постройкам пентхаузов, имеющих площадь в 120 кв. м. и более того.

Что касается цен, то они традиционно зависят от планировки, наличия соседей, местной инфраструктуры, расположения дома и прочего.

Вот примеры:

— вилла в Эйлате из 8-ми комнат площадью в 600 кв. м., выстроенная на участке в 850 кв. м., обойдётся в 3 900 тысяч долларов;

— вилла в Герции из 8-ми комнат площадью в 240 кв. м., выстроенная на участке в 420 кв. м., обойдётся в 1650 тысяч долларов;

— элитный дом-люкс в Тель-Авиве будет стоить от 5 до 7 тысяч евро за 1 кв. м.

Продажа недвижимости в Израиле — агентства недвижимости, доска объявлений

Выбор жилья в стране, расположенной за границей, — дело хлопотное. Прежде, чем делать какие-то практические шаги, надо изучить местный рынок, его особенности, окунуться в местные условия и понять их специфику. Только на основании такой информации проясняются риски и вырисовываются перспективы. Сделать такую работу человеку, не искушённому в операциях с недвижимостью, представляется непосильной задачей.

Именно для выполнения этой работы за покупателя и существуют многочисленные агентства недвижимости в Израиле. Они имеют сайты, где функционирует в реальном режиме времени доска объявлений, на которой отображены текущие предложения о продаже недвижимости в разных городах Израиля. В функции таких агентств входит сотрудничество с адвокатскими конторами, с налоговыми органами, и их помощь покупателям и инвесторам носит практический характер. В результате клиент вводится в курс дела, получает полезные консультации и приобретает недвижимость в Израиле быстрее и без лишних затрат.

Отдельное направление деятельности таких агентств – работа с русскоязычными покупателями. Вот наиболее популярные агентства среди русской клиентуры:

— Israel Home. Компания предоставляет услуги по приобретению жилья в Израиле, работает с местным рынком недвижимости;

— AlfaRealty-israel занимается постоянным и временным жильём в городах Израиля;

— Gordon Rock не ограничивается Израилем, а специализируется по операциям с недвижимостью в любом уголке планеты. Это – покупка, продажа, аренда;

— IMMI.RU Евро-Резидент, Армон, Apartment Israel, Domik.co.il – все эти компании совершают сделки по недвижимости, занимаются консультированием в вопросах права и налогообложения, обеспечивают конфиденциальность операций. Так что, если Вы намерены приобрести недвижимость в Израиле, то смело обращайтесь в АН, перечисленные выше – Вам помогут.

Налог на недвижимость в Израиле

С начала 2015 года в Израиле некоторым образом изменилось налоговое законодательство, и изменения произошли в сторону ужесточения его для некоторых владельцев или приобретателей недвижимости.

Прежде, вплоть до конца 2014 года, продавцы платили земельный налог при продаже недвижимости. Существовала возможность для владельца нескольких объектов продать один из своих домов через 4 года после его покупки, не платя земельного налога. Теперь, с начала 2015 года, эта привилегия осталась только для тех собственников, которые владеют единственным объектом недвижимости, или продают жильё менее, чем за 4,5 млн шекелей.

Пострадали от новых условий налогообложения и иностранные инвесторы-резиденты. Если они не являются подданными Израиля, то они теперь обязаны платить земельный налог даже в том случае, если продаваемый дом является единственным.

Но есть и особые условия, которые позволяют получить некоторую поблажку. Это:

— если жильё продаётся по наследству;

— если продаётся жильё, которое досталось продавцу в качестве наследства от некоммерческой организации;

— если имеет место кондоминиум, то есть, продаётся жильё, находящееся в совместной собственности;

— если продажа производится в целях расширения жилого пространства (например, продают 2 маленьких дома, чтобы купить один, площадь которого больше суммы продаваемых двух);

— если личной недвижимости в Израиле нет, при этом расчет берется за всю семью.

В наследовании недвижимости тоже много нюансов, которые надо изучить заинтересованным лицам. Полностью освобождаются от уплаты налога только объекты недвижимости, которые родители дарят своим детям. Правда, предусмотрены варианты, когда имущество может быть передано от одного ребёнка ко второму. Это допустимо в том случае, если имущество, о котором идёт речь, ранее принадлежало их родителям. Льгота даётся только 1 раз в 1½ года в виде освобождения от налога, и в том только случае, если это жильё – единственное.

Следует учесть, что при определении размера налога за основу берётся совместное имущество всех членов семьи, поскольку в Израиле налоговая служба рассматривает семью как единый объект налогообложения, включая обоих супругов и их детей, не достигших совершеннолетия.

Особенности обращения с недвижимостью в Израиле

При всём при том, Израиль гордится тем, что он предоставляет наилучшие условия для покупки жилья иностранным гражданам, чего нет ни в какой другой стране, тем более – в России.

Во-первых, ограничений для иностранцев нет никаких. Во-вторых, для инвесторов предоставляется машканта, или государственная ипотека. Её можно получить на срок до 28 лет под 4,21% годовых. Израильтяне, достигшие совершеннолетия, оформляют машканту и выплачивают её много лет.

В-третьих, для жителей России и Украины предоставлен безвизовый режим, поэтому они могут, имея свободные деньги, периодически приезжать в Израиль и жить здесь какое-то время. Для этого только нужно подать заявление в министерство абсорбции.

В этом случае, если Вы собираетесь приобретать недвижимость, можно не полагаться полностью на Агентство недвижимости, а, воспользовавшись возможностью пребывания в Израиле, лично произвести осмотр своего будущего приобретения.

Если Вы выбираете себе дом, то обратите внимание на такие подробности:

— в каком состоянии крыша здания и наружные стены;

— нет ли следов плесени или трещин внутри помещения;

— не стоит ли мусорный контейнер поблизости от окон Вашей будущей квартиры;

— насколько спокойна и ухожена улица и придомовая территория, подъезд и лестничные пролёты;

— имеется ли рядом с домом стоянка для автомобилей.

Если Вы собираетесь инвестировать в квартиру, то обратите внимание на такие подробности:

— выясните, какие полагаются ежемесячные выплаты за обслуживание дома (содержание лифта, озеленение, уход за подъездом и придомовой территорией и прочее);

— справьтесь о величине налога, который надо платить за квартиру в данном городе;

— узнайте, оборудована ли квартира солнечным бойлером;

— убедитесь в хорошем состоянии сантехники вообще и кранов в частности;

— узнайте, оборудована ли квартира стационарным телефоном и отдельной телефонной линией;

— посмотрите, есть ли в квартире балкон, и, если есть, то какой он – открытый или технический. Дело в том, что наличие открытого балкона служит обоснованием увеличения стоимости жилья, в отличие от технического, который можно полезно использовать. Например, для размещения стиральной машины или бойлера;

— если в том районе Израиля, где Вы собираетесь купить квартиру, бывает холодно, то обязательно поинтересуйтесь наличием отопления;

— в Израиле бывает жарко летом, поэтому поищите в квартире кондиционер;

— убедитесь в наличии счётчиков на газ, электричество и воду, оцените удобство их расположения;

— также обследуйте квартиру на предмет наличия удобных мест хранения, изучите оборудование кухни;

— непременно осмотрите стены и потолки, нет ли где следов сырости, а то и плесени;

— проверьте состояние дверей, оконных рам, замков и жалюзи;

— особое внимание уделите расположению квартиры – куда смотрят окна, как взаимодействуют с направлением ветра и прочее.

Советы покупателям недвижимости в Израиле

Основные риски заключаются в том, насколько правильно Вы рассчитали свои финансовые возможности, намереваясь совершить покупку недвижимости в Израиле. Конечно, брокеры назовут Вам примерную смету затрат, но надо понимать, что в окончательном варианте она обязательно возрастёт, поэтому смело накидывайте в уме не менее 9%. Это и услуги адвокатов, и плата тому же брокеру, и налоги, и другие расходы, ожидаемые и непредвиденные.

Надо понимать, что, если даже Вам предоставляют машканту, то это – только 55% стоимости покупки. И даже с учётом взятой ссуды, максимум, на что Вы можете рассчитывать, это – покрытие 95% стоимости. Остальное – Ваши собственные средства. А ведь существуют ещё проценты и само тело кредита, которые тоже надо выплачивать согласно графику погашения. Такой график, с конкретным указанием месяца, числа и суммы, Вы обязаны согласовать с банком.

Опять-таки, чем больше срок выплаты кредита, тем большую сумму Вы переплачиваете. Понимая это, старайтесь погашать возможно большими суммами кредит, разумеется, в рамках условий, предусмотренных в договоре.

Опытные люди советуют не подписывать документов до того, пока Вы не узнаете лимита машканты и даты её получения. Сначала решите вопрос с машкантой, а потом подписывайте и риэлторский договор, и предварительный договор купли-продажи.

Ну вот, в общих чертах, так выглядит покупка недвижимости в Израиле для жителей других государств, в частности, России и Украины. Будьте внимательны и осмотрительны, трезво оценивайте свои финансовые возможности. И тогда Вы благополучно приобретёте жильё в Израиле, удобное, комфортное – такое, как Вы хотели.